La Compravendita Immobiliare
La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo ex art 1470 del c.c. L'atto di compravendita, viiene redatto da un notaio, ma lo si può anche redigere in forma privata facendo autenticare le firme. Nell’atto di compravendita immobiliare vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con eventuali aggiunte inserite nel frattempo. Spetta al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie.
All’atto di compravendita immobiliare va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990) relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati e se la casa risulta in regola, il venditore potrà inserire nell’atto di compravendita immobiliare una dichiarazione che avrà valore di atto notorio.
L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario per saldare l’acquisto. Quindi, in caso di muto, le pratiche devono essere state sbrigate precedentemente.
Nel momento in cui si firma l’atto di compravendita immobiliare di prassi vengono pagate anche le mediazioni, l'IVA, l'imposta di registro e la parcella del notaio.
Il mezzo di pagamento più utilizzato è l'assegno circolare perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso, raramente il saldo viene pagato in contanti, ma possono essere anche utilizzati i semplici assegni bancari, oppure le cambiali.
L'atto deve contenere:
- dati anagrafici dei contraenti;
- dati riguardanti l'immobile e delle eventuali pertinenze (descrizione, situazione catastale, titolo di possesso del venditore e sue eventuali limitazioni);
- indicazione dei confini con altri immobili;
- indicazione del prezzo e dei tempi e modalita' di pagamento;
- accordi circa la consegna dell'immobile e sul subentro dell'acquirente negli oneri attivi e passivi (quando questi non siano contestuali al rogito).
L'atto definitivo di compravendita deve sempre essere registrato presso lo specifico ufficio (del registro) all'Agenzia delle entrate e trascritto nella locale conservatoria dei registri immobiliari, calcolando e pagando nel contempo tutte le imposte dovute (per conoscerne l'entita' si veda la scheda riportata tra i link utili).
Di solito e' il notaio che si occupa di queste formalita' (anche perche' ne ha la responsabilita'), e il suo intervento e' particolarmente importante per la registrazione in conservatoria, poiche' in questa fase egli provvede a iscrivere le ipoteche relative a un eventuale mutuo nonche' tutti gli altri eventuali diritti "reali" che sorgono dal rogito: servitu', usufrutto, diritto di abitazione, enfiteusi etc.etc. Le parti, a livello cautelativo, possono poi controllare che tutto sia stato fatto regolarmente, chiedendo in conservatoria una visura.
Ricordate che:
- il venditore, nel rispetto della legge, deve comunicare alla Questura -o al Comune, se questa non c'e'- la consegna dell'immobile all'acquirente, entro 48 ore dalla stessa. Cio', volendo, su modulo prestampato disponibile nella Questura, in cartoleria, o presso lo stesso notaio (che spesso si prende carico anche di tale adempimento).
- determinare i costi relativi all'intervento del notaio e' praticamente impossibile, visto che quest'ultimo si rifa' a tariffe, stabilite dall'ordine, variabili per ogni singola attivita' da un minimo ad un massimo, con ampie facolta' di variazione nel caso in cui la pratica sia particolarmente complessa. In casi estremi una valutazione puo' essere solo affidata allo stesso ordine dei notai (clicca qui).
- al rogito va allegata la "dichiarazione di conformita'" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990), relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta gia' in regola, il venditore potra' inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarita' dell'immobile, con valore di atto notorio. E' compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede.