COMPROMESSO E COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: compromesso il Compromesso

Compromesso Compravendita Immobiliare

Il Compromesso

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Il compromesso (o contratto preliminare) è un accordo preliminare che obbliga le parti a sottoscrivere in un momento successivo il contratto definitivo. Il compromesso  è a sua volta preceduto dalla cosiddetta proposta d'acquisto che le agenzie immobiliari, di regola, fanno sottoscrivere all'acquirente contestualmente al versamento di una piccola caparra.Dunque è' l'atto che precede il rogito, ed è chiamato anche promessa di vendita. In questa fase tutti i dettagli devono essere gia' definiti e gli accordi presi, poiche' questo documento e' quello che per primo impegna ambedue le parti, con precise conseguenze in caso di mancato rispetto degli accordi. Il rogito e' di solito una mera ripetizione degli impegni preliminari, ed e' bene sapere che pur essendo teoricamente possibile apportare ogni sorta di variazione tra un atto e l'altro, nella pratica cio' puo' diventare molto difficile perche' occorre che ambedue le parti siano pienamente d'accordo.

Il compromesso deve assolutamente contenere:
1) i dati identificativi delle parti e dell'immobile (risultanze catastali, vani, pertinenze);
2) il prezzo dell'immobile nonche' modalita' e termini di pagamento;
 
3) certificazione di regolarita' dell'immobile rispetto alle norme edilizie ed esistenza di eventuali vincoli (ipoteche, servitu', etc.);
4) il titolo del possesso con la data in cui esso inizia e le eventuali limitazioni;
versamento dell'acconto o della caparra (di circa il 20-25% del prezzo totale) e le conseguenti penali.
 
Distinzione tra acconto e caparra:
 
il primo non limita in alcun modo l'entita' della penale richiedibile dalla controparte in caso di inadempienza (e pur se e' possibile contestare una penale eccessiva, cio' non e' facile e potrebbe comportare il dover affrontare una causa), mentre la caparra si'. Ulteriormente, si deve sapere che la caparra penitenziale limita i rischi alla perdita della stessa (o del suo doppio, se la parte inadempiente e' chi l'ha ricevuta) senza soluzioni alternative, mentre la caparra confirmatoria offre la possibilita' alla controparte di forzare quella inadempiente al rispetto del contratto, in alternativa alla risoluzione. In cio' fa fede cio' che e' scritto sul contratto nonche' le disposizioni del codice civile (art.1382 e segg.).
 
5) la data del rogito;
6) la clausola dell'eventuale arbitrato (strumento che permette di tentare di risolvere le controversie senza adire all'autorita' giudiziaria, tramite modalita' diverse che devono essere specificate).
data e firma dei contraenti.


In conclusione: chiarimenti sul compromesso
 
Tutela dai vizi dell'alloggio
 
Il venditore è responsabile dei vizi dell'alloggio e, se taciuti all'acquirente, ne deve rispondere anche davanti al Tribunale risarcendo il danno.
A sancire questa linea è la sentenza n° 8338/1998 della Corte di Cassazione. Quindi, un grave difetto, anche proveniente da altre proprietà, se già esistente al momento della compravendita, non può essere nascosto.

A cosa può servire la trascrizione del compromesso
 
Se si opta per la trascrizione del contratto preliminare, questo diventa atto pubblico e dovrà contenere le esatte condizioni di compravendita, compreso il prezzo che, quindi, dovrà coincidere con quello riportato sul rogito, altrimenti si corrono dei rischi dal punto di vista fiscale. La trascrizione del preliminare serve anche a tutelare l'acquirente davanti a eventuali vendite future dello stesso bene.

Le spese condominiali
 
Nella stesura del contratto preliminare bisogna chiarire da quando decorrono le spese condominiali per il nuovo proprietario, verificando anche che il vecchio proprietario sia in regola con il pagamento delle spese di condominio. In caso contrario, se, dopo aver firmato il contratto, risultano delle spese insolute del precedente proprietario, spettano anche al nuovo proprietario.
 
 
Quando si è obbligati a stipulare il compromesso
 
Stipulare il compromesso non è obbligatorio, ma se lo si vuol fare è bene rivolgersi a un professionista. Tale atto deve contenere una serie di importanti indicazioni: le caratteristiche dell'immobile, il prezzo, eventuali rateazioni e la data di consegna dell'immobile. Inoltre, in caso di acquisto con mutuo bancario, sarà bene che l'acquirente specifichi che i soldi che si impegna a versare provengono dalla banca in modo da tutelarsi nel caso in cui non riesca a ottenere il mutuo. In ogni caso, deve essere chiara la volontà di concludere l'affare.
È possibile inserire, per maggior cautela, una formula ampia con la quale si prevede la possibilità di acquisto anche per persona da nominare: così infatti, se per motivi di salute o altro, l'acquirente non fosse più nella condizione di concludere il contratto, potrà intervenire una diversa persona senza che il venditore possa frapporre ostacoli.
Talvolta le firme del preliminare da parte di venditore e acquirente non sono apposte sullo stesso documento. In questo caso, la dichiarazione dell'acquirente vale come accettazione di quella del proprietario se rispetta determinati requisiti: tempestività, conformità rispetto ai requisiti richiesti, forma dovuta.
A volte, quando acquirente e venditore si conoscono molto bene, si preferisce evitare di rivolgersi al notaio affidandosi a un atto tra privati. Ciò può essere sufficiente purché il contratto finale sia messo per iscritto riportando il trasferimento della proprietà e il consenso di entrambi. Qualsiasi altra dichiarazione, anche messa per iscritto, non ha valore di compravendita (sentenza della Corte di Cassazione n° 4709/1997).

Garanzia all'acquirente sulla regolarità dell'immobile
 
Nel preliminare il venditore, con l'ausilio delle visure, deve garantire che l'ímmobile sia in regola sotto il profilo ipotecario e catastale. In genere, a questo punto l'acquirente ha già visionato la documentazione relativa: titolo di proprietà (attenzione se si tratta di una donazione: può essere soggetta a revoca), licenza o concessione edilizia, certificato di abitabilità, regolamento condominiale (dove esiste), certificato catastale ed eventualmente domanda di condono edilizio (che però di per sé non è garanzia di sanatoria) con le relative ricevute di pagamento. Ciò non toglie che l'acquirente possa verificare personalmente la situazione presso gli uffici competenti (Catasto, Conservatoria, Assessorato all'Urbanistica). Se l'immobile è particolarmente vecchio e/o posto in zona popolare sarà bene verificare, presso l'Ufficio Piano Regolatore del Comune che non sia soggetto a piani di recupero o di edilizia economica e popolare (due ipotesi che ne ridurrebbero il valore e creerebbero problemi per il mutuo).
Infine, sono da controllare le eventuali spese condominiali pendenti, che, se non pagate dal venditore, ricadranno sull'acquirente.

 
Va controllata anche la posizione fiscale dell'immobile?
 
Uno sguardo va dato anche alla regolarità della posizione fiscale: se l'immobile proviene da una successione la cui imposta non è stata ancora pagata, lo Stato ha il "privilegio" sull'immobile stesso; il che, in caso di mancato pagamento, può creare non pochi problemi all'acquirente. 
Più in generale, lo Stato ha il "privilegio" sugli immobili sia per le imposte dirette, sia per quelle indirette anche se il bene è stato trasferito o venduto ad altri (Codice Civile, art. 2771). Il fisco può soddisfare i propri crediti di Irpef o Irpeg direttamente sugli immobili fino ai redditi relativi all'anno antecedente a quello della compravendita. Per l'imposta di registro tale limite sale a cinque anni dalla data di registrazione, per l'Invim il limite è di cinque anni dalla data di presentazione della dichiarazione.
Dunque, per evitare sgradevoli sorprese l'acquirente dovrà verificare presso i vari uffici finanziari e comunali le informazioni a riguardo sia per verificare l'avvenuto pagamento sia per controllare la congruità dei valori dichiarati. Lo stesso venditore dovrebbe essere in grado di fornire tutte le certificazioni del caso.

 
Cosa si intende per garanzia di evizione?
 
Il termine indica che il venditore garantisce all'acquirente che nessun altro può vantare diritti sull'immobile in oggetto. In sostanza, si deve trattare di un immobile di proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie. È importante che tale garanzia sia menzionata proprio nel contratto preliminare, sottoscritto prima di versare la caparra confirmatoria.

 
Registrare o trascrivere il compromesso?
 
Premesso che la legge fiscale richiede la registrazione di tutti gli atti (compromesso compreso) nel termine di 20 giorni dalla stipulazione, fino a un paio d'anni fa era prassi consolidata concludere il compromesso per scrittura privata, da non sottoporre a registrazione. Tuttavia, con la legge n° 30/1997 è stata introdotta un'importante novità: oggi è possibile sottoporre a trascrizione (previa, ovviamente, sua registrazione) il compromesso, purché sia stato stipulato con l'intervento di un notaio.
Il vantaggio di ricorrere alla trascrizione risiede nel diritto di preferenza che potrà vantare l'acquirente rispetto alle vicende che possano investire il venditore successivamente alla trascrizione stessa (ad esempio: fallimento, azioni esecutive, trasferimento ad altri dell'immobile ecc.). Tali effetti, che normalmente erano connessi alla trascrizione della vendita, vengono quindi anticipati fin dal compromesso, il che - nonostante i maggiori costi che si dovranno sopportare - fa dormire sonni più tranquilli all'acquirente.
È da chiarire che la trascrizione dell'atto vale per un anno dalla scadenza del termine fissato dalle parti per la stipula del rogito, per un termine finale massimo di tre anni dalla trascrizione. Decorso questo termine, la trascrizione sarà come mai avvenuta. Comunque, dato che in caso di trascrizione è richiesto l'intervento del notaio, sarà questi a fornire le eventuali ulteriori spiegazioni.

Luogo e costi della trascrizione
 
Le parti possono trascrivere alla Conservatoria dei registri immobiliari tutti i contratti preliminari che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili, o la costituzione - e successive vicende - di diritti reali immobiliari (nuda proprietà, usufrutto ecc.). La trascrizione è possibile anche quando il compromesso contiene ipotesi particolari: per esempio, se è sottoposto a condizione, oppure ha per oggetto un immobile in corso di costruzione o addirittura da costruire.
Infine, i costi: per registrare il preliminare all'Ufficio del registro (come necessario ai fini della trascrizione), basta corrispondere l'imposta fissa di  Euro 125,00;  costerà di più solo se vi è contenuto il pagamento di una caparra confirmatoria (0,5% dell'importo) o se sono previsti acconti (3%). Tali importi, ad eccezione di quello fisso, sono detraibili in sede di registrazione del contratto definitivo. A carico dell'acquirente resteranno, invece, i costi delle marche da bollo e quelli dell'onorario notarile.

E' obbligatorio versare una caparra? E a quanto ammonta?
 
Non è obbligatorio corrispondere alcunché all'atto del compromesso.
Tuttavia, quasi sempre, in tale occasione, l'acquirente versa al venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, quale manifestazione reciproca dell'impegno preso a concludere il contratto definitivo. Tale importo non segue una regola fissa, ma solitamente è fissato tra il 10 E IL 25% del prezzo complessivo di compravendita; in ogni caso non supera un terzo del prezzo concordato
Se tutto andrà come previsto, se cioè la vendita si farà, quanto pagato a titolo di caparra sarà computato quale acconto del prezzo.
Se sarà inadempiente il venditore, l'acquirente avrà diritto di ottenere il doppio della caparra (Codice civile, art. 1385).
Se ad essere inadempiente fosse invece l'acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra, fatto salvo il principio che la parte che vuole adempire può chiedere (giudizialmente) l'esecuzione coattiva del contratto e quindi conseguire materialmente quanto promesso.

Oggetto del compromesso : l'accordo
 
Nel caso in cui sia il venditore che il compratore non siano d'accordo a stipulare il contratto definitivo, non sorgono problemi, dato che le parti manifestano la stessa intenzione di sciogliere il contratto (Codice civile, art. 1372).
Le parti devono solo riportare la loro volontà di annullare il compromesso in un atto scritto, nel quale deve appunto risultare che venditore e compratore concordemente sciolgono il preliminare da loro stipulato, rinunciando a future contestazioni. E' il cosiddetto scioglimento per mutuo consenso, che generalmente viene riportato nello stesso compromesso al quale si riferisce, oppure, se fatto con atto separato, contiene tutti gli elementi fondamentali presenti nel compromesso.
Nel caso in cui sia solo una delle parti a voler sciogliere il preliminare, la situazione si complica.
Se una sola delle parti non rispetta gli impegni presi, per esempio rifiutandosi di concludere il rogito, l'altra parte risulta danneggiata nei propri interessi e la legge prevede dei rimedi a suo favore: l'adempimento del contratto o la risoluzione del contratto.
Nel primo caso si ottiene - previa instaurazione di un giudizio - l'emanazione da parte del Giudice di una sentenza costitutiva, che produce cioè gli stessi effetti del contratto non concluso, in quanto sostituisce il consenso della parte che non ha rispettato l'impegno.
Nel secondo caso - la risoluzione del contratto - il Giudice dichiarerà lo scioglimento del preliminare per inadempimento della parte che non ha voluto stipulare il contratto definitivo, e che sarà condannata anche al pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento del danno causato all'altro contraente.

Differenze tra il compromesso dal rogito
 
Cosa succede se i comproprietari sono in disaccordo?
Solo se tutti i comproprietari hanno firmato il contratto sarà possibile vendere l'alloggio (sentenza della Corte di Cassazione n° 7481/1993). L'adesione mancata da parte di uno solo dei comproprietari blocca tutto il procedimento, rendendo possibile solo risarcimenti. Anche iBisogna ricordare che il compromesso - trascritto o meno che sia - non produce l'effettivo passaggio di proprietà. Dunque, il venditore rimane proprietario e l'acquirente non diventa tale sino al contratto definitivo. In sostanza, il contratto preliminare fa nascere, per entrambi i contraenti, l'obbligo di stipulare, entro una certa data, il contratto definitivo prefissandone il contenuto.
 
n caso di comunione legale dei beni è indispensabile che l'atto sia firmato da entrambi i coniugi.
 
TRASCRIZIONE del compromesso 
Il preliminare di compravendita di un immobile va trascritto nei pubblici registri (conservatoria) se redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata, anche se relativo ad edifici da costruire o in corso di costruzione (art.2645 bis).
Gli effetti della trascrizione decadono se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la redazione del contratto definitivo o entro tre anni dalla trascrizione stessa, non venga effettuata la trascrizione del rogito.
Della trascrizione si occupa il notaio che si e' occupato di redigere o autenticare l'atto, pagando in conservatoria la relativa imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro (D.lgs. 347/90 art.4 tariffa). L'operazione sara' successiva alla registrazione dell'atto con pagamento dell'imposta di registro.

REGISTRAZIONE del compromesso
La registrazione è invece una formalita' fiscale, finalizzata al pagamento delle imposte. L'obbligo riguarda ugualmente gli atti pubblici e le scritture private autenticate.
 
a)Se l'atto e' redatto come scrittura privata non autenticata esso deve essere registrato se il venditore e' un privato e cioè si tratterà di un' operazione non  soggetta ad IVA;
b)se stipulato,a seguito dell'intermediazione di un agente immobiliare: in questo caso l'agente e' responsabile solidalmente per il pagamento dell'imposta di registro;
oppure
c)se il preliminare prevede una caparra (non soggetta ad IVA).

L'imposta di registro da pagare e' di 168 euro in misura fissa, entro 20 giorni dalla stipula. Va anche pagato il bollo di 14,62 euro ogni 100 righe. Cio' presentando presso l'ufficio locale dell'Agenzia delle entrate il modello 69. Se nell'operazione e' coinvolto un notaio del pagamento si occupa lui stesso, telematicamente.
Se il preliminare prevede pagamento di una caparra confirmatoria va pagato anche lo 0,50% di questa, sempre a titolo di imposta di registro. Se invece prevede il pagamento di acconti sul prezzo non soggetti ad IVA, oppure una caparra penitenziale, deve essere pagato il 3% di questi. In ambedue i casi l'imposta pagata in sede di registrazione del preliminare e' considerata come acconto di quella dovuta per la successiva registrazione del rogito. Se il rogito non viene stipulato, queste imposte non saranno rimborsate a meno che la mancata stipula abbia cause non imputabili alle parti.

Fonte: Dpr 131/86 art.5, 10 (come modificato dalla Finanziaria 2007), 38 e Tariffa Art.10

NOTA BENE:
la trascrizione del compromesso, benche' non sempre obbligatoria, e'  decisamente consigliabile  perche' costituisce una vera e propria "prenotazione" sul bene oggetto di compromesso, nonche' una garanzia di fronte a terzi riguardo ai diritti delle parti (nei casi estremi, ma possibili, di vendita a piu' soggetti, si salvano i diritti di coloro che registrano per primi). 
 
riguardo ai pagamenti, chiedere e conservare accuratamente le ricevute nonche' evitare di rilasciare assegni in bianco o senza data.
In conclusione, e' bene sapere che dalla firma del compromesso scaturisce, tra gli altri, anche il diritto dell'eventuale mediatore immobiliare a riscuotere la provvigione. Cio' anche se non e' stato firmato un preciso accordo al riguardo, e comunque solo a condizione che le parti contraenti siano quelle alle quali il mediatore ha fatto conoscere l'affare. 
 
 


 
   

 

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