COMPROMESSO E COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: compromesso Inadempimento Contrattuale

Compromesso Compravendita Immobiliare

Inadempimento Contrattuale

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 Il compromesso se da una parte vincola le parti affinché concludano il relativo definitivo, d’altra parte non può che essere considerato come un atto preparatorio di un futuro contratto produttivo di effetti. 

 

La Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 2 aprile 2009 n. 8038, ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori, poiché non può considerarsi meritevole di tutela l’interesse di “obbligarsi … ad obbligarsi” in quanto produttivo di un’inutile complicazione.

 Tuttavia nella compravendita immobiliare è prassi assai frequente, per non dire quasi costante, far precedere la stipula del contratto definitivo dalla conclusione di un compromesso.

 Con la sentenza n. 20989 del 30 settembre 2009 la Corte di Cassazione è tornata ancora una volta a pronunciarsi su tale questione, ed ha ribadito un principio oramai consolidato tendente ad affermare l’assoluta supremazia del contratto definitivo rispetto al compromesso.

 La sentenza citata pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta da agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promittente acquirente una proposta irrevocabile d’acquisto che lo impegna a firmare in un tempo successivo il contratto preliminare di compravendita.

I Giudici di legittimità fondano la propria posizione sulla base del dispositivo dell’art. 2932 c.c., il quale «instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il compromesso e quello definitivo destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti».

 

L’altra questione che in realtà può sollevarsi è, il problema di risolvere gli eventuali conflitti che possano sorgere in relazione alle diversità di previsioni espresse nei due atti, ovvero anche in relazione al mancato inserimento nel contratto definitivo di una clausola prevista nel compromesso.

 I giudici hanno ripetuto che il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni tra le parti e che pertanto, consentire alle parti la sottoscrizione di un contratto preliminare di preliminare da luogo ad una «inconcludente superfetazione».

 Dunque “il compromesso ed il contratto definitivo sono sono negozi tra loro collegati, ma espressivi ciascuno di autonomia negoziale delle parti; l’uno il compromesso, avente ad oggetto soltanto l’obbligazione di stipulare un successivo contratto definitivo, l’altro, il definitivo, avente ad oggetto la costituzione del rapporto, il cui contenuto essenziale è stato determinato nel compromesso”.

 Sostanzialmente «non ha senso pratico il promettere ora, di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito».

In conclusione  dal combinato disposto della Legge e dalla giurisprudenza di merito, possiamo con chiarezza e al id là di ogni ragionevole dubbio, affermare che qualora le parti addivengano alla stipula di un contratto definitivo dopo aver stipulato un compromesso, sarà solo il contratto definitivo quello che regolamenterà i rapporti tra le parti, avendo perso il compromesso la sua funzione preparatoria, ovvero di promessa di conclusione di un successivo contratto, con la stipula del contratto definitivo stesso.

 

 

 

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