COMPROMESSO E COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: compromesso Trascrizione del compromesso

Compromesso Compravendita Immobiliare

Trascrizione del Contratto

E-mail Stampa PDF

Il D.L. n. 669 del 1996, ha introdotto la possibilità di procedere alla trascrizione anche del compromesso.
 
Il fine è quello di tutelare il contraente debole, ponendolo al riparo da comportamenti scorretti del venditore. 

Si è voluto, cioè,  assicurare al promissario acquirente, allorquando il preliminare si traduca nel definitivo, priorità rispetto ad un effettivo acquirente che abbia trascritto successivamente alla trascrizione del preliminare;

in questo modo la nuova normativa sulla trascrizione del compromesso si inserisce nella primaria funzione che è destinata ad assolvere la pubblicità immobiliare: rendere inopponibile l’acquisto, ancorché avvenuto per primo 

in ordine di tempo, a colui che ha trascritto anticipatamente sui registri immobiliari; resa poi effettiva con Legge n. 30 del 1997.

Invece, su un piano patologico (allorquando per qualsiasi motivo non si addivenga al contratto definitivo o ad un negozio ad effetto corrispondente) porre al riparo il promissario acquirente nei confronti dei creditori dell’altra parte, 

riconoscendogli un privilegio sul bene negoziato.

In tale prospettiva è stata introdotto il nuovo istituto della trascrizione del compromesso di compravendita immobiliare che determina la prevalenza del promissario acquirente sui successivi aventi causa del promissario 

alienante, a condizione di procedere alla trascrizione del definitivo entro i termini di cui all'art. 2645 bis cc.

La sentenza della Cass Civ n. 17197 del 2003 affronta la questione della trascrizione del compromesso, e nlelo specifico della tutela offerta al promissario acquirente dall'art. 2775 bis che prevede un privilegio speciale in suo favore; 

privilegio prevalente anche sulle ipoteche iscritte prima della trascrizione del compromesso. 

Cassazione civile  sez. I 14 novembre 2003 n. 17197

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

BANCA******,  in  persona   del   legale rappresentante pro tempore, elettivamente  domiciliato  in  ROMA  VIA ******,  presso  l'avvocato  ****,  che  lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati *****;
ricorrente –
contro
il sig. ****, elettivamente domiciliato in ROMA *****, presso l'avvocato ******, che lo rappresenta e  difende;
controricorrente –
contro
******, elettivamente domiciliati  in ROMA ******, presso l'avvocato ******, che  li rappresenta e difende unitamente agli avvocati******, giusta procura in calce al controricorso;
 controricorrenti –
contro
*****, elettivamente domiciliato in ROMA *****, presso l'avvocato ***,  che  lo  rappresenta  e  difende unitamente all'avvocato ***, giusta procura a margine del controricorso;
controricorrente –
contro
CURATELA FALLIMENTO  FINPORTO  SRL  IN  LIQUIDAZIONE,  *****;
 intimati –
avverso l'ordinanza del Tribunale di *****, depositata il *****;
udita la relazione della causa  svolta  nella  pubblica  udienza  del ******;
uditi per i resistenti gli Avvocati******,  che hanno chiesto  l'inammissibilità  o  in  subordine  il  rigetto  del ricorso;
udito il P.M. in persona del  Sostituto  Procuratore  Generale  Dott. **** che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
Svolgimento del processo
Con decreto del *****2001 il giudice delegato del fallimento *****. dichiarava esecutivo un piano di riparto parziale con il quale era stata riconosciuta la prevalenza della prelazione ipotecaria dell'IMI Sanpaolo rispetto al privilegio 

speciale ex art. 2755 bis c.c., vantato da promissari acquirenti di unità immobiliari comprese nel complesso sul quale era stata iscritta la detta ipoteca.
Più precisamente la prevalenza dell'ipoteca veniva affermata in ragione della priorità temporale dell'iscrizione rispetto alla data della trascrizione del contratto preliminare, e contro il provvedimento proponevano reclamo creditori già 

ammessi al passivo del fallimento con il privilegio di cui all'art. 2775 bis c.c., o che comunque avevano presentato domanda in tal senso.
Il Tribunale di ****accoglieva il reclamo annullando il decreto impugnato (con riferimento ai creditori non ancora ammessi, sotto il profilo della omessa previsione degli accantonamenti) in ragione del disposto dell'art. 2748, comma 2, 

c.c., che in mancanza di diverse disposizioni stabilisce la prevalenza del privilegio speciale immobiliare sulle ipoteche iscritte, e rilevando l'inesistenza di disposizioni derogatorie al principio sopra richiamato. In particolare 

osservava in proposito come tali non potessero essere correttamente interpretate quelle in tema di ipoteca, finalizzate ad assicurare la prevalenza alle iscrizioni prioritariamente iscritte.
Avverso la detta ordinanza proponeva ricorso per cassazione l'IMI Sanpaolo, che con un solo motivo denunciava violazione di legge, in relazione agli artt. 2775 bis, 2748, comma 2, 2644, 2645 bis c.c.
Resistevano con tre distinti controricorsi rispettivamente *******, i quali contrastavano nel merito la fondatezza 

delle argomentazioni svolte nel ricorso, di cui contestavano pure la rituale instaurazione per un vizio di notifica (i terzi), la validità per incertezza in ordine al tipo di impugnazione proposta (i terzi), l'ammissibilità infine per 

carenza di interesse ad impugnare (il primo ed i terzi), nonché per l'errata individuazione della sede di impugnazione - Corte di Appello anziché Corte di Cassazione - ( il primo ed i terzi).
Depositavano infine memoria tutti i resistenti, i quali sostanzialmente ribadivano quanto precedentemente dedotto, con un'ulteriore denuncia di inammissibilità da parte della Balestra in riferimento alla pretesa insufficiente esposizione 

dei fatti.
Motivi della decisione
I rilievi sollevati dai resistenti in ordine alla validità e ammissibilità del ricorso sono privi di pregio.
In proposito si osserva infatti: a) quanto al vizio di notifica, eseguita nei confronti di **** con un'unica copia presso l'Avv. **** domiciliatario, che lo stesso è insussistente essendo i due contitolari di una medesima 

posizione e quindi del medesimo diritto; b) il mezzo di impugnazione adottato è chiaramente identificato - "Ricorso straordinario ex art. 111,2 Cost." - e correttamente individuato trattandosi di impugnazione avverso provvedimento reso 

nel procedimento di reclamo ex art. 26 l.f., circostanza che rende inconsistente l'assunto secondo il quale il ricorrente avrebbe dovuto interporre appello; c) non è configurabile la lamentata mancanza di interesse ad impugnare 

considerato che, indipendentemente dalla formulazione letterale del dispositivo, il Tribunale di **** ha chiaramente evidenziato l'errore riscontrato nel piano di riparto segnalando la modifica che allo stesso si sarebbe dovuto apporre 

e a tali indicazioni il giudice delegato si è puntualmente conformato; d) l'esposizione dei fatti contenuta nel ricorso è tale da consentire una cognizione sufficientemente chiara della controversia e delle diverse vicende attinenti al 

processo.
Nel merito il ricorso è infondato.
Al riguardo va considerato che il tribunale in sede di reclamo, modificando la decisione precedentemente adottata sul punto dal giudice delegato, ha ritenuto la prevalenza del privilegio speciale previsto dall'art. 2775 bis c.c. per il 

credito del promissario acquirente sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, rispetto alle ipoteche gravanti sullo stesso immobile, pur se iscritte anteriormente alla trascrizione del negozio.
Più precisamente detta prevalenza è stata affermata in ragione del disposto dall'art. 2748, comma 2, c.c., per il quale i creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari (per questi si applica 

invece l'art. 2852 c.c., per il quale fra più creditori ipotecari la legge preferisce quello dotato di garanzia di grado anteriore) se la legge non dispone diversamente.
Il problema che ne consegue, dunque, è quello di verificare se in assenza di una esplicita indicazione normativa in senso contrario, che è invece espressamente formulata per le altre ipotesi delineate nel codice civile (2772, 2774 c.c.) 

e in leggi speciali (art. 63 l. 27.12.53, n. 968), tale differente statuizione possa desumersi in via interpretativa dai principi enucleabili dalla disciplina complessivamente dettata dal legislatore al riguardo, fermo restando che, 

versandosi in tema di diritto speciale, non è consentita l'applicazione analogica (art. 14 disp. prel.) e le disposizioni di legge ritenute astrattamente rilevanti devono quindi essere individuate in dati normativi di estrema chiarezza 

ed inequivocabilità.
L'argomento di maggior rilievo prospettato in proposito dal ricorrente è quello della natura "trascrizionale" che caratterizzerebbe il privilegio speciale introdotto con l'art. 2775 bis c.c., da cui deriverebbe la subordinazione 

dell'efficacia della prelazione ai principi positivi che regolano la materia della pubblicità immobiliare, e segnatamente al principio della prevalenza dei diritti secondo l'ordine delle relative iscrizioni o trascrizioni.
La conclusione tratta dal ricorrente dalla premessa, correttamente enunciata, non può essere condivisa.
L'art. 2852 c.c. infatti, come detto, stabilisce il criterio di prevalenza nel caso di concorso di creditori ipotecari, mentre l'art. 2748, comma 2, c.c. lo determina, fissando una priorità per il creditore privilegiato, nel caso di 

concorso di quest'ultimo con un creditore ipotecario.
Tale norma non distingue tuttavia l'ipotesi del privilegio iscrizionale da quello in cui invece non lo sia, sicché non è possibile desumere per il primo l'invocato principio secondo il quale nella detta fattispecie il conflitto con il 

creditore ipotecario dovrebbe essere risolto a favore di colui che sia assistito da garanzia di grado poziore.
Ciò poi starebbe sostanzialmente a significare una totale assimilazione dei privilegi iscrizionali alle ipoteche, soluzione che svuoterebbe evidentemente di contenuto l'art. 2748, ponendosi con ciò in contrasto con il pur chiaro dettato 

normativo.
Nè alcuna valenza in senso contrario può essere ravvisata, secondo quanto riferito dal ricorrente, nella pretesa deroga che sarebbe dettata dagli artt. 2644, 2645 bis c.c., secondo la quale gli atti trascritti "non hanno effetto riguardo 

a terzi (i creditori ipotecari) che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente".
Premesso infatti che l'art. 2644 regola gli effetti della trascrizione in generale, mentre l'art. 2645 bis, successivamente aggiunto, disciplina specificamente la trascrizione dei contratti preliminari sicchè è a quest'ultima che occorre 

fare riferimento, va in proposito rilevato che il secondo comma dell'art. 2645 bis oggetto di contestazione si limita innanzitutto a far retroagire l'efficacia dichiarativa della trascrizione del contratto definitivo al momento della 

trascrizione del preliminare, con una disciplina identica a quella della sentenza in relazione alla domanda accolta (art. 2652 c.c.); inoltre la stessa norma attribuisce alla trascrizione del compromesso seguita da quella del definitivo 

l'efficacia tipica dettata dall'art. 2644 c.c., per cui non sono opponibili all'acquirente le trascrizioni e le iscrizioni eseguite contro l'alienante dopo la trascrizione del compromesso.
Alla luce di quanto detto pare pertanto che la disposizione in questione sia in sintonia con la disciplina vigente e non possa essere fondatamente interpretata come espressione della richiamata eccezione all'art. 2748 c.c.
Infine il ricorrente ha indicato, come ulteriori elementi di riscontro della bontà della tesi sostenuta, la espressa previsione del privilegio trascrizionale contenuto nell'art. 2762 c.c.; la disposizione dell'art. 2825 bis c.c., 

richiamata dall'art. 2775 bis c.c., che sancisce la prevalenza del creditore ipotecario con riferimento alle ipoteche iscritte dopo la trascrizione del preliminare; la collocazione dell'art. 2780 n. 5 bis c.c. all'ultimo posto nella 

graduazione dei privilegi codicistici.
Anche le dette indicazioni risultano però sostanzialmente inconsistenti.
Per il primo punto è sufficiente rilevare che la preferenza per il creditore che ha trascritto per primo nel caso di concorso di privilegi è espressamente stabilita dalla norma ed appare pertanto di per sè assai poco significativa; sul 

secondo che l'affermata prevalenza dell'ipoteca sulla trascrizione anteriore del contratto preliminare nel caso di mancata esecuzione dello stesso non è dato suscettibile di univoca interpretazione, potendo anche trovare ragionevole 

motivazione nel fatto che nel difetto della norma il promissario acquirente avrebbe potuto trovare prioritaria soddisfazione anche nei confronti dell'ente finanziatore del credito garantito, effetto che viceversa il legislatore voleva 

verosimilmente e ragionevolmente evitare (non è inutile evidenziare in proposito che la detta prevalenza è stata introdotta in sede di conversione per evidenti motivi di opportunità); sul terzo che certamente la denunciata anomalia 

relativa all'ordine di priorità dei privilegi è espressione di un inadeguato coordinamento normativo, che sarebbe incontestabilmente opportuno rimuovere ma che non può certamente essere considerato sintomo della volontà derogatrice del 

legislatore rispetto al principio generale fissato con l'art. 2748 c.c.
In conclusione il ricorso va rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali, liquidate per ciascuno dei resistenti in Euro 7.100, di cui Euro 100 per esborsi, oltre spese generali ed oneri accessori come per 

legge.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida per ciascuno dei resistenti in Euro ***, di cui Euro *** per esborsi, oltre spese generali ed oneri accessori come per legge.
Roma, ***
 

In Evidenza


LINEA DIRETTA CON L'ESPERTO
 
Consulenza immediata, a costi modici. I nostri professionisti sono a tua completa disposizione.
Per richiedere una consulenza contattaci ON LINE mediante il seguente modulo, sarai subito ricontattato dal nostro staff di esperti.
 
MODULO DI RICHIESTA